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8月30日晚间，万科发布了2024年半年报。从整体来看，受房地产行业下行影响，房地产开发及相关业务收入有所减少，对上半年整体业绩造成拖累。
但是积极信号已经出现：首先，从销售端来看，万科销售额依然保持在TOP3，且回款率超过100%；其次，随着交付高峰的结束，公司的经营压力正在减轻，二季度现金流顺利回正；最后，受益于良好的回款和融资渠道的通畅，公司存量债务继续下降，年内已无境外公开债。
守住安全底线
上半年万科实现营业收入1427.8 亿元，受市场下行影响，房地产开发及相关业务收入有所减少，拖累了整体业绩。
事实上，开发业务收入及利润下滑是整个房地产行业都在面临的状况，目前万科结算的主要是2021年及之前获得的项目，当时行业仍处在高增长状态，房企拿地成本普遍较高，在消化这部分存量项目的过程中，难免要忍受暂时的镇痛。开源证券在近期一份研报中表示，“公司低价地结转结束后，盈利能力有望触底回升”。
不过这份半年报依然释放出了积极信号，从销售端来看，上半年万科实现了1273.3亿元的销售额，在克而瑞榜单上依然处在行业TOP3，回款率超过100%。从现金流来看，二季度经营性现金开始回正，净流入42亿元。从债务端来看，年内已无境外公开债。
万科一直将现金流安全放在核心位置，积极推动销售回款，上半年销售回款近1300亿元。据管理层披露，2023年至今盘活和优化的资源累计实现销售140亿元；今年1—7月大宗交易签约204亿元，回款金额93.4亿元。
同时随着交付高峰的结束，公司的经营压力正在减轻。一季度交付完成后，工程款开支开始下降，这是促进二季度现金流回正的重要因素。管理层在业绩会上透露，上半年交付总量同比下降30%，下半年待交付房源接近10万套，同比下降了40%。
积极回款政策推动了存量债务的下降，上半年万科累计偿债524亿元，年内境外公开债已全部偿还完毕，境内公开债仅剩余1笔中票，金额为20亿元。
上半年公司在融资上也取得突破，新获融资、再融资总金额达到612亿元，新增融资综合成本3.66%，其中境内融资成本为3.6%，创历史新低，加权平均债务期限达到5.31年，债务结构得到优化。
其中值得一提的是，今年5月份万科获得了招商银行牵头的200亿元银团贷款，这是近年来房地产行业获得的单笔融资中比较大的一笔。此外还获得了219亿元的经营性物业贷。
在业绩会上，管理层表示“依靠自身的努力和社会各界的支持，以及政策端的助力，万科有信心保持经营稳定”。对于万科上半年经营成果，市场也持积极看法，东莞证券在一份点评万科半年报的研报中表示，“公司通过实施一揽子方案，进行管理提效、销售提效，并且积极降低杠杆，改革转型，将能实现再次轻装前行。”
三大主业竞争力提升
在房地产开发业务之外，其他业务有诸多亮点。万科目前已经形成三大主业，分别是住宅开发、物业服务、租赁住宅。
其中万科旗下物业平台——万物云实现营业收入176.3 亿元，同比增长9.5%。万物云在住宅市场保持着行业领先的拓展能力，上半年新获取了221个住宅服务项目，其中在蝶城范围内获取存量项目中标率达到74%，蝶城数量从年初的621个增长至642个，新增改造 50个蝶城，累计完成改造的蝶城达到200个。
“蝶城”是万物云未来十年的核心战略，主要是指以街道为单位投资打造高浓度、高效率的服务网络，在一个半径3公里的城市区域内，构建20-30分钟服务可触达的服务圈。
对于物业服务业务来说，蝶城最直接的影响就是对毛利率的提升，今年上半年万物云蝶城改造带来的住宅物业服务毛利率提升了0.8个百分点。除此之外，蝶城还会增加万物云的核心竞争力，有助于构建护城河。
从租赁住宅业务来看，万科旗下“泊寓”实现收入17.3亿元，同比增长5.3%。截至6月底，泊寓在全国29个城市共运营管理租赁住房 24.2万间，累计开业18.3万间，集中式长租公寓的管理规模已经达到全国第一，出租率则达到了95.2%。上半年单房运营成本同比下降13.3%，GOP利润率接近90%，保持行业领先水平。
在业绩会上，管理层透露，上半年开业的深圳和颂轩“以售改租”项目，1088套公寓开业即实现满租，同类模式今年已盘活房源数超5500间，这意味着万科“以售转租”模式取得巨大突破。
2018年万科将租赁业务确定为核心业务，2020年泊寓实现了现金流层面的盈利。随着房地产高速发展时代成为过去，租赁业务将成为房地产多元化业务中一个重要支柱。尤其近两年，在需求萎缩、去化缓慢的大背景下，万科探索出的“以售转租”成为了盘活存量资产的重要模式。
2022年首批保障性租赁住房REITs产品上市，进一步完善了租赁住房投融建管退渠道，这意味着机构化租赁房产业终于迎来机遇，开发商可以轻装上阵，实现开发-运营-退出商业闭环。根据管理层透露，万科的保障性租赁住房REITs已经进入申报流程。
租赁住宅是一个拥有庞大市场规模的市场，中信证券曾在一份研报中预测，2030 年全国城镇租房人口将达到2.68亿，年租金规模约4万亿元。以机构化部分占比20%测算，租赁房产业涉及的总租金规模将高达8000亿元。在行业扩容过程中，万科无疑将分享到发展红利。
在开发业务陷入调整之际，非地产业务发挥着稳定器的作用。从长期来看，提前布局的物业服务、租赁住宅已经在推动万科向新发展模式转型。
