编者按：
暖楼市“组合拳”来了
5月17日，央行、金融监管总局接连发布三条关于住房贷款方面的重磅利好政策，包括下调个人住房贷款最低首付款比例、下调个人住房公积金贷款利率、取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限等，向楼市吹来信贷宽松的暖风。
5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议召开，会议强调，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。
当天下午，国新办举行国务院政策例行吹风会，介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况。住房和城乡建设部副部长董建国在吹风会上介绍，近期住房和城乡建设部、自然资源部、中国人民银行、金融监管总局将出台保交房相关配套政策文件。
21世纪经济报道记者从发布会上获悉，分类处置在建已售未交付的商品住房项目、推动消化存量商品住房是保交房工作的重要组成部分。
当前，房地产市场供求关系发生重大变化，市场整体处于调整过程中，部分在建已售的商品住房项目面临交付困难。国家统计局数据显示，1—4月房地产开发企业房屋竣工面积18860万平方米，同比下降20.4%。
东方金诚首席宏观分析师王青向21世纪经济报道记者表示，此前保交房推动2023年房屋竣工面积持续处于两位数增长状态，但今年1—4月竣工面积同比转降，这与上年高基数有关，也意味着当前保交房进入“啃硬骨头”阶段，需要加大政策支持力度。4月30日，中央政治局会议也明确要求，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。
董建国表示，住建部将会同金融监管总局等部门出台城市商品住房项目保交房攻坚战工作方案，坚持市场化、法治化原则，分类处置在建已售未交付的商品住房项目，推动项目建设交付，切实保障购房人合法权益。
中国社会科学院研究员、中国城市经济学会房地产专委会主任王业强对21世纪经济报道记者表示，分类处置在建已售未交付的商品房项目，关键在于加强对项目资金监管，专款专用，确保项目顺利推进。同时，要增加政府金融部门对项目保交付的资金支持。
董建国强调，做好保交房工作，要充分用好城市房地产融资协调机制，将项目纳入“白名单”给予融资支持，同时压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任。
王青进一步指出，分类处置在建已售未交付的商品住房项目，要根据实际情况，灵活实施城市房地产融资协调机制。此前为了控制风险，监管层对保交楼“白名单”项目有具体要求，包括项目资产债务基本平衡，有与融资金额匹配的抵押物或担保等。这也导致一些项目无法纳入名单范围，融资渠道受阻，保交房难度上升。
王青认为，要对达不到“白名单”要求的项目拿出具体的解决措施，或包括政府融资担保机构出手，为项目融资提供增信等。同时，金融监管部门应加大对银行的窗口指导力度，督促银行加快对保交房项目的开发贷投放。
国家金融监督管理总局副局长肖远企在吹风会上表示，对于暂时不符合“白名单”条件与标准的项目，要督促有关各方加大整改力度，切实解决相应问题，使其符合“白名单”的项目条件和标准。
推动消化存量商品住房也是保交房工作的重点之一。
全国切实做好保交房工作视频会议明确，商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。
董建国在吹风会上进一步指出，城市政府坚持“以需定购”，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房。
王业强表示，“以需定购”可以避免政府由于过多收购商品房库存而造成财政支出压力过大的风险，同时，也避免给市场传递错误的需求信号，造成房企的盲目扩张。
王青表示，“以合理价格收购”主要是根据市场供需平衡状况确定收购价格。考虑到当前地方政府财力普遍比较紧张，各地房价存在一定下跌风险，以及房企本身销售回款需求比较强烈，未来围绕“合理价格”水平，可能还会有一个博弈过程。最终收购价或在现有市场价格基础上打一定的折扣，比如20%—30%。
王业强认为，要落实“以需定购”和“以合理价格收购”的要求，关键是要建立市场主导机制：市场需要多少保障性住房，政府收购多少住房；市场价格是多少，政府收购价格根据市场价格调整。
在王青看来，政府收购部分商品房用作保障性住房，还要解决资金来源问题，特别是在当前地方政府财力承压的背景下。
中国人民银行副行长陶玲在发布会上介绍，中国人民银行拟设立保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
陶玲进一步介绍，保障性住房再贷款规模为3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。中国人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。
21世纪经济报道记者从发布会上获悉，这一政策支持收购的商品房严格限定为房企已建成未出售的商品房，对不同所有制房地产企业一视同仁。按照保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则，严格把握所收购商品房的户型和面积标准。城市政府、符合保障条件的工薪群体等相关主体自主决定是否参与。
陶玲表示，这项政策有利于通过市场化方式实现加快存量商品房去库存、加快保障性住房供给、助力保交楼和“白名单”机制等多重目标。近期中国人民银行将出台正式文件，即《关于设立保障性住房再贷款有关事宜的通知》。
