周一（5月20日），地产板块大涨后迎来分歧调整，龙头地产表现分化。万科A收涨2%斩获五连阳，成交额近80亿元居两市第一，滨江集团、陆家嘴、海南机场等飘红；招商蛇口、大悦城则跌超5%，金融街、华发股份、新城控股等跌超4%。代表A股龙头地产行情的中证800地产指数早盘下探回升，午后重回低迷。
热门ETF方面，地产ETF（159707）午后冲高回落，场内价格收跌2.92%，止步七连阳，该ETF场内热度高企，全天换手率超43%，成交额仍达1.95亿元，居历史次高！资金面上，地产ETF（159707）连续六日获资金净流入，累计吸金超1.5亿元！
综合市场分析来看，当前地产板块的分歧点主要在于政策的积极效应能否成功传导至基本面。从楼市角度来看，“517”新政后首个周末，多地楼市热度提升，市场人士分析政策的全面影响预计将在未来几周内逐步显现。站在当前时点，政策宽松周期下，地产板块能否迎来反转或取决于一个重要因素。
“517”新政后首个周末，多地楼市热度提升
北京方面，据相关数据，“517”楼市新政后首个周末（5月18-19日），北京二手房日均成交再次突破1000套，其中5月18日成交超900套，5月19日成交超1100套，周末两天总成交超2000套，基本达到了2024年小阳春的热度，此外部分新房项目成交也出现了升温的现象。
上海方面，据媒体报道，新一轮房地产政策发布后的首个周末，上海部分新房售楼处迎来一波看房热潮。记者走访上海多处楼盘了解到，不少新房项目咨询量大增，销售带看“忙不过来”。一系列政策调整给予购房者更多信心，目前很多购房者是一边看房一边等待政策落地。
深圳方面，新政后首个周末，深圳本土最大中介机构乐有家深圳门店二手看房量较今年以来周末平均水平上涨127%，成为2018年以来的最高点，超越2020年二季度的历史高峰期；门店二手成交量较今年以来周末上涨117%，5月19日单日成交量创下2021年2月以来的最高点。
市场分析人士指出，虽然公积金贷款利率下调已即时生效，但其余政策的实施细节还需等待地方出台细则，因此政策的全面影响预计将在未来几周内逐步显现。政策调整带来的直接影响显著，以100万30年期贷款为例，月供从最低4631元降至4462元，每月节省167元，30年累计利息节省超过6万元。
长远来看，房地产市场供需格局已发生根本转变，增强信心、防范风险、促进产业转型升级成为未来政策导向。政策将继续聚焦于降低购房门槛和成本，尤其是在北京等一线城市的具体执行细则，将对市场走向产生重大影响。
地产股反转与否取决于什么？
尽管地产板块今日调整，但时间拉长看地产近期反弹明显。以中证800地产指数为例，该指数自4月25日开启反弹以来，截至今日，上涨幅度仍超29%！展望未来，在政策宽松周期下，地产板块能否开启反转？
信达证券指出，目前较多房地产上市公司估值在0.3-0.7倍PB之间，从长远来看，房地产行业存量依然还有较大的更新替换需求，后续如果地产行业正常化，战略上估值修复空间较大。但投资者比较困惑的是赔率高，但胜率难定，择时较难。地产股胜率和择时取决于现金流和销售。
该机构进一步表示，从战略上看，地产股机会较大，关键是确定何时走出危机模式。战术上，第一步观察政策变化后，房地产企业流动性危机能否根本性缓解，第一步完成房地产PB大概率可以修复到接近1倍。第二步，观察地产销售回升和地产经营正常化，这一步完成后，地产的PB大概率会进入1-2倍的范围内波动。
参考上一次国内地产去库存的经验，地产股见底需观察企业现金流，而不是销售。2014-2015年房地产政策宽松期间，也提出了去库存的政策。从股价表现来看，房地产行业的超额收益始于2014年，但房地产销售同比回正是2015年Q1，股价表现领先销售较多。
机构：关注优质房企配置机会
从地产板块配置上，机构普遍建议关注优质房企的配置机会。在行业复苏的过程中，优质主流房企有望获得短期稳健成长+长期市场份额提升的利好催化。通过集中配置优质房企，既能在行业低谷时有效规避“爆雷”的风险，也能待市场恢复景气度时，享受行业困境反转带来的红利。
东莞证券认为，一系列政策组合拳出台，将有助提振市场信心，活跃楼市，加快带动行业走出本轮调整周期底部。政策效力逐步得到体现，后续楼市销售的改善以及房企逐步化债完成，基本面及业绩得到好转，将能带动板块个股更持续的向上修复行情，建议关注经营稳健的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头企业。
布局央国企及优质房企，建议重点关注地产ETF（159707）。资料显示，地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，汇集市场16只头部优质房企，在投资方向上具有明显的头部集中度优势，前十大成份股权重超8成，央国企含量高！地产ETF（159707）也是目前市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF，具备稀缺性与辨识度。
数据来源：沪深交易所、中证指数公司、Wind等，截至2024.5.20。
风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整，其回测历史业绩不预示指数未来表现。文中指数成份股仅作展示，个股描述不作为任何形式的投资建议，也不代表管理人旗下任何基金的持仓信息和交易动向。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险，适宜平衡型（C3）及以上投资者。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需谨慎。
